Baukredit umschulden

Was ist eine Umschuldung?

Unter der Umschuldung eines Baukredits versteht man den Wechsel zu einem anderen, günstigeren Finanzierungsangebot während der Zinsbindungsphase eines Darlehens, oder die Neufinanzierung der Restkreditsumme nach Ablauf der Zinsbindung. Umschulden kann der Hausbesitzer bei seiner aktuell finanzierenden Bank oder bei einer neuen Bank. Während sich die Umschuldung bei der finanzierenden Bank wesentlich einfacher gestaltet, sind die Hürden für die Kreditaufnahme bei einer neuen Bank meist höher, da sämtliche Nachweise erneut erbracht werden müssen.

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Umschuldung im Detail

Die meisten Hausbesitzer müssen sich im Laufe ihrer Finanzierung über die Umschuldung ihres Baukredits Gedanken machen, da in der Regel der Kredit innerhalb der Zinsbindung nicht komplett getilgt werden kann. Meist erhält der Hausbesitzer ein Angebot über eine Anschlussfinanzierung von seiner finanzierenden Bank. Doch dieses Angebot ist nicht immer das Günstigste. Es lohnt sich in den meisten Fällen auch Angebote bei anderen Banken einzuholen, denn schon ein minimal günstigerer Zinssatz spart über die Jahre unter Umständen mehrere tausend Euro.

Bei einer Restschuld von 200.000€ betragen die Zinsen im ersten Jahr, mit einem Zinssatz von 4%, genau 8.000€, während bei einem Zinssatz von 5% schon mit 10.000€ an Zinsen zu rechnen ist. Der Bauherr mit einem günstigeren Zinssatz kann mit dem gesparten Geld beispielsweise seine Tilgung höher ansetzen, um so schneller schuldenfrei zu sein.

In manchen Fällen lohnt sich sogar eine Umschuldung während der laufenden Zinsbindung. Hier gilt es aber zu bedenken, dass Banken für den laufenden Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die aus verschiedenen Faktoren berechnet wird, wie zum Beispiel der aktuellen Rendite für Anlagegelder, die von dem noch zu leistenden Sollzins des Darlehensnehmers abgezogen wird. Die Restlaufzeit des Kredits spielt hierbei eine große Rolle, denn je länger die Restlaufzeit, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung, denn der Darlehensnehmer muss der Bank ihren Zinsverlust sozusagen ausgleichen.

Ein Wechsel der Bank zieht einen erneuten Notarbesuch nach sich, denn die Bank verlangt eine Grundschuld über den zu finanzierenden Betrag. Ebenfalls muss die alte Grundschuld gelöscht werden. Eine Umschuldung während der Zinsbindung sollte immer gut überlegt sein und vor allem kritisch nachgerechnet werden!

Die Liquidität spielt bei der Aufnahme eines Kredits eine große Rolle. Nicht jeder bekommt ohne weiteres einen Kredit und die Kriterien sind streng. Es müssen nach Abzug von Zins und Tilgung noch genügend finanzielle Mittel für die Lebensführung vorhanden sein. Banken setzen hier meist eine Pauschale pro Person an, die sich aus den vorhandenen Familienmitgliedern zusammen setzt. Für ein Ehepaar werden etwa 1000 €, pro Kind etwa 200 € angesetzt. Die Berechnung der Lebenshaltungskosten variiert allerdings von Bank zu Bank.

Je mehr finanzielle Mittel nach Abzug dieser Pauschale übrig bleiben, desto besser für den Darlehensnehmer, denn dieser kann unter Umständen von günstigeren Zinssätzen profitieren, da die Sicherheit für die Bank höher ist. Umgekehrt müssen Hausbesitzer mit Zinsaufschlägen rechnen, wenn die Finanzierung sehr knapp berechnet ist und die Sicherheit so für die Bank geringer ausfällt. Als Kreditsicherung können auch Lebensversicherungen oder weitere vorhandene Immobilien dienen.